Обоснование отказа от использования затратного подхода. Доходный метод оценки недвижимости на примере, отказ от подхода
ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.
В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.
Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).
Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.
Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.
Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.
Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки
Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.
Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.
Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.
Наиболее приемлемый подход оценки квартиры
По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.
Кроме затратного, используются сравнительный и доходный подходы в оценке недвижимости и иного имущества. Сравнительный определяет цену объекта путём мониторинга рынка недвижимости, с выявлением объектов аналогов – сходных по характеристикам с оценивающимся.
Доходный – учитывает все нюансы возможностей использования объекта, рассматривая перспективы инвестирования. В отличие от перечисленных вариантов оценки, затратный подход ориентирован на определение окупаемости приобретённого или вновь возведённого строения, а так же иной недвижимости.
Основные отличия затратного метода оценки недвижимости следующие:
- Не ориентирован на рентабельность инвестиций в объект и перспективы его эксплуатации в коммерческих целях.
- Является базовым при определении степени затрат на возведение планирующегося объекта.
- Не использует ориентацию на стоимость зданий или помещений с аналогичными характеристиками.
Так же, как альтернативные способы оценки, регулируется положением Федерального закона № 135-ФЗ, принятым 29.07.98 г. В Москве действуют отдельные нормы закона, принятого 11.02.98 г., под № 3.
Особенности применения
Для проведения расчётов стоимости объекта по принципу метода затратного подхода в оценке недвижимости, не обязательно обращаться к специалисту в лице независимого оценщика, с лицензией на исполнение данных услуг.
Если же такое обращение целесообразно – требуется предъявить пакет документации, отражающий объём затрат на приобретение или постройку недвижимости. Если приобретённый объект подлежал реконструкции, что существенно улучшило его качество и увеличило стоимость, требуется представить затраты на реконструкцию и первичные траты на приобретение.
Кроме определения и суммирования затрат, учитывается амортизационный износ помещения или здания, который определяется на основании инвентаризационных сведений об объекте. А так же – вложения, необходимые для восстановления полезных свойств объекта (при необходимости).
При планировании коммерческой застройки участка или зоны населённого пункта, позволяет определить перспективы и объём затрат, требующийся на проведение работ.
Самостоятельные расчёты допускают приблизительности. Но иногда, при оценке новостройки, являются предельно точными. По преимуществу собственник может по памяти восстановить все расходы, вложенные в строительство, даже не имея соответствующих подтверждающих документов.
Плюсы и минусы
- относительную простоту расчётов;
- не привязанность к условиям рынка;
- доступность сведений для оценки.
При возведении промышленных зданий, новостроек или торговых площадей является единственно возможным способом, допускающим рассмотрение потенциальных расходов на строительство.
Однако и здесь допускается ряд нюансов, которые могут заставить произвести отказ от затратного подхода при оценке недвижимости, для достижения тех или иных целей лица, заинтересованного в приобретении недвижимости.
Например:
- необходимость в полной информации по расходам;
- затруднительность использования для старых зданий;
- отсутствие сведений о перспективах использования;
- отсутствие учёта тенденций рынка.
Для того чтобы использовать преимущества и компенсировать недостатки, целесообразно ориентироваться так же на остальные способы ценообразования.
Этапы
Алгоритм оценки строится на последовательности этапов, каждый из которых даёт основания для формирования ценообразования объекта. В их числе:
- Определение стоимости земельного участка, если земля находится в собственности. Арендуемые участки обычно в расчёт не принимаются, кроме случаев коммерческой застройки населённого пункта.
- Суммирование затрат на возведение капитального строения, учёт возможности получения предпринимательской прибыли путём экономии на строительных субсидиях, полученных скидках на строительные материалы и т.п.
- Определение степени износа и суммирование затрат на восстановление утраченных полезных свойств объекта.
- Определение разницы между затратами, произведёнными в прошлом и требующимися в перспективе затратами.
- Проведение корректировок и поправок, что допускает обращения к сравнительному рыночному анализу и доходности приобретения объекта.
Проведение расчётов и применение методик
Базовым способом расчёта является суммирование расходов на приобретение участка и застройку. Если объект является вновь возведённым, с проведением всех требующихся коммуникаций – этого может оказаться достаточно.
Корректировки в данном случае допускаются при использовании метода сравнения продаж. Например, сравнивается стоимость строительного материала, которая приобреталась собственником здания и его текущая стоимость, с учётом наценки или инфляции, что допускает получение прибыли.
Если недвижимость оценивается для коммерческой деятельности, требуется обращение к специалисту, который сможет применить методы доходного подхода, определяющие капитализацию ренты при инвестировании, с учётом восстановительных затрат.
При определении степени износа, допустимо ориентироваться на варианты:
- инвентаризационного износа;
- сравнительного анализа;
- комиссионного определения износа.
Инвентарная оценка износа может определяться на основании бухгалтерской документации или посредством проведения инвентаризации техником БТИ.
Сравнительный анализ ориентируется на методики расчёта стоимости объектов, по соответствию году сдачи в эксплуатацию. Комиссионное определение износа – наиболее подробный метод определения утраты полезных свойств не только здания, но и его элементов. Определяется комиссией, в которую входят компетентные специалисты, и оформляется официальным актом.
После определения степени износа учитывается процент непоправимого износа, который выражается в гибели соразмерной части полезных свойств объекта. Стоимость этой части помещения вычитается из потенциально предусматриваемой цены на недвижимость. Поправимый износ рассчитывается с учётом расходов, требующихся на восстановление полноценного функционирования таковых. Предусматриваемые расходы так же подлежат вычитанию из потенциально установленной стоимости.
Когда требуется использование
В двух случаях данный способ ценообразования не имеет аналогов и требует безусловного применения:
- Оценка планирующегося строительства с коммерческой целью, при использовании максимальных вложений застройщика в строительство промышленных, торговых, культурно-спортивных или жилых зданий.
- Оценка вновь возведённого, полностью уникального здания, не имеющего аналогов на рынке недвижимости.
В остальных случаях допускается его применение по усмотрению собственника или покупателя недвижимости. Для оценки устаревших зданий с высокой степенью износа, от его применения целесообразно отказаться.
Заключение. Затратный подход ориентируется на окупаемость инвестиций при возведении капитального строения или приобретении недвижимости. Опирается на уже произведённые и (или) предусматривающиеся затраты.
Отчет об оценке оборудования (сравнительный подход), текст раздела "Применяемые стандарты оценочной деятельности":
- Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования»(ФСО №10), утвержденный приказом Минэкономразвития от 01 июня 2015 г. №328;
Отчет об оценке квартиры (сравнительный подход), текст раздела "Применяемые стандарты оценочной деятельности":
- Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в посл. ред. от 13.07.2015 года) установлено, что при осуществлении оценочной деятельности Оценщик обязан применить Федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, принятые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Оценщик. Таким образом, настоящий Отчет выполнен в соответствии с требованиями следующих стандартов:
- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №297;
- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №298;
- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №299;
- Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости»(ФСО № 7) утвержденный приказом Минэкономразвития от 25сентября 2014 г. №611;
- Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (Протокол № 4/2010 от «31» августа 2010г., Протокол № 19/2011 от «12» мая 2011г Протокол № 59/2014 от «25» ноября 2014г. Протокол № 57/2015 от «05» ноября 2015г.).
Отчет об оценке движимого имущества (оборудование и мебель) с применением сравнительного подхода (оценка 1-го наименования) и затратного подхода (19 наименований).
Отчет об оценке работ и материалов, необходимых для устранения ущерба от залива квартиры (затратный подход).
Текст раздела 10.2. отчета об оценке квартиры:
10.2. ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Пунктом 11 ФСО №1 установлено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
На основании статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценщик имеет право:
- применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. При затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта оценки, т.е. его себестоимость. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;
б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;
в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);
г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;
д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;
е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
сметных расчетов;
информации о рыночных ценах на строительные материалы;
других данных;
ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;
з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;
и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.
Надежность оценки стоимости затратным подходом, в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической и технической информации, которой располагает оценщик.
Обоснование отказа от применения затратного подхода
Согласно ФСО №7 «Оценка недвижимости» затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений.
В отчете мы не использовали затратный подход, поскольку в данном случае он не может служить объективным инструментом оценки, так как затраты на строительство жилых зданий в регионе местоположения оцениваемого объекта не отражают адекватно реальную стоимость квартир, поскольку стоимость варьируется в зависимости от инвестиционных контрактов на строительство и существующей инфраструктуры по каждому конкретному объекту. Кроме того, невозможно определить размеры земельного участка и выделить долю земельного участка, стоимость которого была бы отнесена на стоимость оцениваемой квартиры.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Объект-аналог для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
Обоснование применения сравнительного подхода
Для объекта оценки развит вторичный рынок. В данном случае предпочтительно использование сравнительного подхода, основанного на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п.15 ФСО №1).
В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.
При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;
б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;
в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;
г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;
д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;
е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;
ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;
з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.
Обоснование отказа от применения доходного подхода
В отчете мы не использовали доходный подход, так как, доходный подход в данном случае не повысит объективности расчета, поскольку квартиры не являются объектами, предназначенными приносить доход. Социальное назначение квартир - проживание.
2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я (далее Оценщик) пришёл к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два - сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях. Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства. Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.
Анализ методик оценки инвестиционной привлекательности регионов России
Регион - сложная система, состоящая из элементов (подсистем), каждая из которых имеет свои характеристики, влияющие на заинтересованность инвестора в осуществлении инвестиционных вложений...
Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного по улице Вагнера, дом 80 в Ленинском районе города Челябинска
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та...
Определение рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом
В соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат...
Определение стоимости объекта недвижимости
Затратный метод основан на том...
Оценка рыночной стоимости недвижимости
Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д.9
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях: 1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора)...
Оценка стоимости недвижимости
В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом: 1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости...
Оценка стоимости пакета акций компании с учетом его размера и ликвидности (на примере ОАО "Строительство и связь")
(asset based approach) - оценка на основе анализа активов. Рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесённых издержек В следствии различных факторов, таких как инфляция, изменение рыночной конъюнктуры, используемых методов учета...
Оценка стоимости склада
Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств...
Подходы и методы, применяемые в оценке бизнеса
Затратный подход предусматривает совокупность методов оценки стоимости бизнеса, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа. Методы...
Рыночная оценка жилого дома с земельным участком в деревне Искра Дновского района Псковской области
На 1 мая 2012 года с учётом инфляции стоимость объекта недвижимости составила 19896 руб. Кадастровая стоимость земельного участка равна 284241,65 руб. Стоимость объекта = стоимость объекта недвижимости + стоимость земли (кадастровая) = 19896+284241,65=304137...
Техника применения затратного подхода
Затратный подход - Методы оценки при затратном подходе - Износ - Применение затратного подхода - Основные положения доходного подхода - Анализ доходов и расходов - Применение доходного подхода - Оценка земли - Анализ - Категории земель -...
Техника применения затратного подхода
Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта...
2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я (далее Оценщик) пришла к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.
2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:
1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.
На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.
Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.
Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.
Таблица расчёта стоимости объекта оценки
| Показатель | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
|||
| Адрес | Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская» | Сумской пр., д. 8, корп1. м. «Чертановская» | Чертановская ул., м. «Чертановская» | Чертановская ул., м. «Чертановская» |
|||
| Цена/об. пл./дол. США | - | 109600 | 116500 | 108400 | |||
| Источник информации | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» | |||||
| Имущественные права | Право собственности | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 |
| Скорректированная цена | 109600 | 116500 | 108400 | ||||
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 |
| Скорректированная цена | 109600 | 116500 | 108400 | ||||
| Условия продажи | Свободная продажа | Свободная продажа | 0 | Альтернативная продажа | +4% | Свободная продажа | 0 |
| Скорректированная цена | 109600 | 122600 | 108400 | ||||
| Условия рынка | Открытый | Открытый | 0 | Открытый | 0 | Открытый | 0 |
| Скорректированная цена | |||||||
| Вид корректировки | |||||||
| Тип дома | Панельный | Панельный | 0 | Панельный | 0 | Панельный | 0 |
| Дата предложения | Апрель 2004 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 |
| Год постройки дома | 2000 г. | 1990-е г. | +6% | 2000 г. | 0 | 1990-е г. | +6% |
| Этаж | 9 | 12 | 0 | 2 | 0 | 17 | +5% |
| Всего этажей | 17 | 17 | 0 | 17 | 0 | 17 | 0 |
| 76 | 64 | +5% | 78,8 | -1% | 69,2 | +1% | |
| Площадь кухни, кв.м. | 13,2 | 10,0 | +2% | 13,2 | 0 | 12,1 | +1% |
| Вид из окон квартиры | На улицу | Во двор | -1% | Во двор | -1% | Во двор | -1% |
| Наличие балкона/лоджии | В наличии | В наличии | 0 | Отсутствует | +1% | В наличии | 0 |
| Евроремонт | Евроремонт | 0 | Требуется косметический | +15% | Требуется косметический | +15% | |
| Телефон | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Отопление | Центральное | Центральное | 0 | Центральное | 0 | Центральное | 0 |
| Санузел | Раздельный | Раздельный | 0 | Раздельный | 0 | Совмещенный | +2% |
| Мусоропровод | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Лифт | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Удаленность от метро | 05 мин. транспортом | 05 мин. транспортом | 0 | 05 мин. пешком | -1% | 05 мин. пешком | -1% |
| Наличие металл. двери | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Состояние подъезда | Хорошее | Хорошее | 0 | Хорошее | 0 | Хорошее | 0 |
| Стоимость-индикатор дол. США | |||||||
| Весовые доли | |||||||
| Показатель | Объект оценки | Аналог №4 | Аналог №5 | Аналог №6 |
|||
| Адрес | Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская» | Сумская ул., д. 8, корп3. м. «Южная» | Днепропетровская ул., д. 23, корп1. м. «Пражская» | Академика Янгеля ул., м. «Пражская» |
|||
| Цена/об. пл./дол. США | - | 112400 | 115000 | 130000 | |||
| Источник информации | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» | ||||
| Имущественные права | Право собственности | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 |
| Скорректированная цена | 112400 | 115000 | 130000 | ||||
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 |
| Скорректированная цена | 112400 | 115000 | 130000 | ||||
| Условия продажи | Свободная продажа | Свободная продажа | 0 | Свободная продажа | 0 | Свободная продажа | 0 |
| Скорректированная цена | 112400 | 115000 | 130000 | ||||
| Условия рынка | Открытый | Открытый | 0 | Открытый | 0 | Открытый | 0 |
| Скорректированная цена | |||||||
| Вид корректировки | |||||||
| Тип дома | Панельный | Панельный | 0 | Панельный | 0 | Панельный | 0 |
| Дата предложения | Апрель 2004 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 |
| Год постройки дома | 2000 г. | 1990-е г. | +6% | 2000 г. | 0 | 2002г. | 0 |
| Этаж | 9 | 12 | 0 | 2 | 0 | 11 | 0 |
| Всего этажей | 17 | 17 | 0 | 17 | 0 | 17 | 0 |
| Общая площадь квартиры, кв.м. | 76 | 68 | +5% | 55,7 | +7% | 80,4 | -1% |
| Площадь кухни, кв.м. | 13,2 | 8,6 | +3% | 8,0 | +3% | 15,0 | -1% |
| Вид из окон квартиры | На улицу | На улицу | 0 | На улицу | 0 | Во двор | -1% |
| Наличие балкона/лоджии | В наличии | Отсутствует | +1% | Отсутствует | +1% | Две лоджии | -1% |
| Состояние и уровень отделки квартиры | Евроремонт | Хорошее | +10% | Хорошее | +10% | Евроремонт | 0 |
| Телефон | В наличии | Спареный | +2% | В наличии | 0 | Отсутствует | +3% |
| Отопление | Центральное | Центральное | 0 | Центральное | 0 | Центральное | 0 |
| Санузел | Раздельный | Раздельный | 0 | Совмещенный | +2% | Раздельный | 0 |
| Мусоропровод | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Лифт | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Удаленность от метро | 05 мин. транспортом | 05 мин. транспортом | 0 | 05 мин. пешком | -1% | 10 мин. транспортом | -1% |
| Наличие металл. двери | В наличии | В наличии | 0 | Отсутствует | -1% | В наличии | 0 |
| Состояние подъезда | Хорошее | Отличное | -1% | Хорошее | 0 | Хорошее | 0 |
| Стоимость-индикатор дол. США | |||||||
| Весовые доли | |||||||
| Показатель | Объект оценки | Аналог №7 | Аналог №8 | Аналог №9 |
|||
| Адрес | Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская» | Варшавское ш., д. 90, корп1. м. «Чертановская», «Варшавская» | Нахимовский просп., м. «Нахимовский проспект» | Херсонская ул., м. «Калужская», «Каховская» |
|||
| Цена/об. пл./дол. США | - | 104100 | 129500 | 101000 | |||
| Источник информации | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» | ||||
| Имущественные права | Право собственности | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 | Право собственности | 0 |
| Скорректированная цена | 104100 | 129500 | 101000 | ||||
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 | Рыночные | 0 |
| Скорректированная цена | 104100 | 129500 | 101000 | ||||
| Условия продажи | Свободная продажа | Альтернативная продажа | +4% | Свободная продажа | 0 | Альтернативная продажа | +4% |
| Скорректированная цена | 108500 | 129500 | 105200 | ||||
| Условия рынка | Открытый | Открытый | 0 | Открытый | 0 | Открытый | 0 |
| Скорректированная цена | |||||||
| Вид корректировки | |||||||
| Тип дома | Панельный | Панельный | 0 | Панельный | 0 | Панельный | 0 |
| Дата предложения | Апрель 2004 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 | Апрель 2004 | 0 |
| Год постройки дома | 2000 г. | 1990-е г. | +6% | 1990-е г. | 0 | 2002 г. | 0 |
| Этаж | 9 | 1 | +5% | 2 | 0 | 10 | 0 |
| Всего этажей | 17 | 17 | 0 | 17 | 0 | 17 | 0 |
| Общая площадь квартиры, кв.м. | 76 | 70,1 | +1% | 76 | 0 | 61,6 | +5% |
| Площадь кухни, кв.м. | 13,2 | 9,3 | +2% | 13,2 | 0 | 8,0 | +3% |
| Вид из окон квартиры | На улицу | Во двор | -1% | Во двор | -1% | Во двор | -1% |
| Наличие балкона/лоджии | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Состояние и уровень отделки квартиры | Евроремонт | Евроремонт | 0 | Требуется косметический | +15% | Хорошее | +10% |
| Телефон | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | Отсутствует | +3% |
| Отопление | Центральное | Центральное | 0 | Центральное | 0 | Центральное | 0 |
| Санузел | Раздельный | Раздельный | 0 | Раздельный | 0 | Раздельный | 0 |
| Мусоропровод | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Лифт | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Удаленность от метро | 05 мин. транспортом | 05 мин. транспортом | 0 | 05 мин. пешком | -1% | 15 мин. транспортом | +2% |
| Наличие металл. двери | В наличии | В наличии | 0 | В наличии | 0 | В наличии | 0 |
| Состояние подъезда | Хорошее | Хорошее | 0 | Хорошее | 0 | Хорошее | 0 |
| Стоимость-индикатор дол. США | |||||||
| Весовые доли | |||||||
| ИТОГО: дол. США | |||||||
123200*0,16+138200*0,09+141500*0,04+144600*0,07+140800*0,08+127400*0,23+123200*0,12+146000*0,14+130200*0,07=132836≈132800
Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость объекта оценки. Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 132800 долл. США.
Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 0 до 5 процентов от цены предложения (публичной оферты).
170,72% Рассчитанный вес аналога в стоимости объекта оценки,% 100% 7,38% 37,95% 4,41% 28,06% 25,21% Стоимостная величина весового соотношения аналога в стоимости объекта оценки 90,11 601,13 60,64 451,69 362,84 Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10. Таблица 4.10 Результаты расчета рыночной стоимости...
... (страховой рынок и рынок недвижимости) нашли точку соприкосновения и взаимовыгодного сотрудничества - это оценка приносящей доход недвижимости, которая является объектом страхования. 2. Описание и анализ объекта оценки 2.1 Описание объекта оценки Произведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Николая Дмитриева д. 11 кв. 65. Для начала рассмотрим общую...